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「学生兼职」未遗传中海地产赚钱基因,中海物业规模和盈利都在掉队

与同行相比,中海物业的步调仍然稳重,惊喜不足。

2019年中海物业营业收入增加30.8%至54.7亿港元,毛利增加28.2%至10.9亿港元,毛利率为19.95%,净利润率为9.83%,两者均维持稳定水平与2018年相比变化不大。

中海物业的母公司中海地产是业内公认的“最会赚钱”的房企,但中海物业显然没有继承这一基因。东方证券的报告显示,15家物业管理上市企业毛利率均值为28%,净利润率均值为12%。

同时,相对于竞争对手的快速扩张,中海物业的步调有些失速。已发布年报的时代邻里、雅生活服务及新城悦普遍拥有40%以上的营收增长,碧桂园服务营收增速更是达到106.3%。

采取稳健并适度进取的发展战略是中海物业一贯的发展逻辑,但在如今物业行业规模整合速度加快,由传统物业服务向现代化服务转型升级的背景之下,被拉开距离的中海物业如何守住自己的行业话语权和发展的空间仍是一个问题。

规模扩张缓慢有隐忧

截至2019年底,中海物业在管面积1.51亿平方米,较去年年底增加1050万平方米,增长7.5%。虽然从绝对值上而言,中海物业的在管面积仍位于行业较高水平,但从增长率上来看,与同行普遍30%以上的增长相比,中海物业的夸张显得有些不尽人意。

截至3月21日,除中海物业之外,已有碧桂园服务、雅生活、新城悦、蓝光嘉宝、宝龙商业及时代邻里等多家物业上市公司披露年报。过去一年,雅生活新增在管面积9600万平方米,同比增长69.4%;碧桂园服务新增收费管理面积9460万平方米,涨幅约52%;蓝光嘉宝新增在管面积1110万平方米,涨幅约18.3%,均明显高于中海物业的规模增速。

相较于房地产开发,物业市场目前呈现状态更为分散,行业集中度较低,仍处于“跑马圈地”的初期阶段。也正是因此,大部分上市物业公司不满足于管理面积的内生增长,开始广泛尝试收并购途径在短时间内扩大规模。

如2019年碧桂园服务收购嘉凯城物业、佳兆业美好收购江苏恒源物业、蓝光嘉宝服务收购江苏恒发物业等。雅生活收购新中民物业更是其中典型案例,两大巨无霸合并跃升为行业第一的故事格外引人侧目。正是基于猛烈地收并购,以碧桂园服务、雅生活为代表的龙头企业才能实现成倍的规模扩张。

中海物业明显更依赖于母公司的不断“输血”,而非积极向外收购扩张。克而瑞物管研究报告指出,2015年到2019年上半年这段时间,中海物业在管面积之中90%来自中海系的关联公司中国海外发展及中国海外宏洋集团,市场化外拓面积占比较小,仅有10%左右。

但管理面积始终是衡量一家物业公司总体实力的重要标准之一。当前行者在加速奔跑,小步慢走的中海物业开始被拉开距离;往后看,面对蓝光嘉宝、时代邻里、永升生活服务等物管公司的强势追赶,增长缓慢的中海物业必须思考如何在在跑马圈地渐成趋势的物业赛道中,守住自己的行业话语权和发展的空间。

时代财经注意到,中海物业在2019年年报中表示要“走全面市场化的发展之路”,通过外接、合营、并购等手段扩大管理规模,保持规模优势。

今年2月,中海物业宣布在全国范围内启动1.8万人左右的“百城招募计划”,从物业管家、项目经理到人力资源、法律事务方面均存在人才缺口,而年报显示,截至2019年底中海物业员工共计4.1万人。如此大规模的招聘计划或透露出今年中海物业在规模扩张上将有更多动作。

中海物业的“突围”

物管企业成长路径主要有两条:一是通过做大基础物管规模实现成长,二是开拓增值服务市场、挖掘潜在商业空间。中海物业规模增速缓慢的另一面是公司从基础物业管理积极向资产管理升级的野心。

中海物业在年报中写到,2019年其服务业态增至10个类别,已扩展到写字楼、学校、医院、国宾馆、旅游景点等领域,中标深圳大剧院等一系列地标性建筑物业服务。并在2019年成立商业物业品牌“海纳万商”,在商业不动产投资、融资、管理、退出等各领域全面发力。

同时,得益于国资背景以及集团良好的政商关系,中海物业在政府、军队、场馆等业态类型项目的拓展上相对于同行业竞争对手而言,成绩更加“耀眼”,拿下的项目包括香港海关总部大楼、港珠澳大桥香港口岸、广深高铁西九龙站、澳门大学等一系列政府、场馆、学校。

方正证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为,正是中海物业在商写、政务物业领域上的进展,以及专注中高端项目带来的明显高于行业均值的物管费用,构成了中海物业的优势。即便近年来中海物业规模增速放缓,也并未影响资本市场对它的信心。

据克而瑞证券研究估算,中海物业含税平均物管费为4.6元/平方米/月,远高于目前香港上市的内地物管企业2.25元/平方米/月的平均水平。

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